商業(yè)熱錢涌入 藝術(shù)望門止步 京滬創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園生存堪憂
“每天每平方米7元的租金只能讓人望洋興嘆，這樣的租金高出附近商業(yè)物業(yè)數(shù)倍，”6月22日，上海的幾位藝術(shù)工作室負責人對《中國經(jīng)濟周刊》抱怨說。而之前，他們在獲得上海紅坊創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)開牌招商的消息時，還曾經(jīng)一度興奮。
同樣的高租價和抱怨也發(fā)生在北京的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)。今年年初，北京海淀區(qū)規(guī)劃了10個重點發(fā)展的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，而北京有名的索家村“北京國際藝術(shù)營”也已被拆除重建。當代藝術(shù)策展人兀鵬輝對記者說：“當時索家村里的很多藝術(shù)家就是從地價上升的798工廠遷出的，現(xiàn)在索家村里一間40平方米平房的月租也從藝術(shù)家到來前的百元左右漲至入住后的200元。”
《時尚置業(yè)》主編、地產(chǎn)觀察家陳大陽分析了當前創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)開發(fā)的“一般規(guī)律”：廢舊廠房或偏遠之地因低成本被藝術(shù)家、設(shè)計師“占據(jù)”并形成消費業(yè)態(tài)，隨后商業(yè)機構(gòu)跟進，地租成本上升，升到創(chuàng)意人群難以承擔而撤離。
“由此而形成的城市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園生存狀況不容樂觀，其中北京、上海作為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的核心城市表現(xiàn)為最。” 陳大陽說。
門庭冷落
2001年，蘇州河南岸的舊糧庫，經(jīng)臺灣設(shè)計師登琨艷的內(nèi)部改造后，變身為身價百倍的“藝術(shù)倉庫”；2003年，在建國中路的八號橋，保留了原來鋼結(jié)構(gòu)的老廠房，卻變身為上海時尚創(chuàng)意中心……在浦東、長寧、靜安和楊浦等區(qū)，上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃和集群化的趨勢，使市區(qū)一些廢置的舊廠房“煥發(fā)青春”。
但隨著上海商業(yè)物業(yè)租金價格逐年上升，蘇州河沿線老廠房、老倉庫改造的創(chuàng)意園區(qū)紛紛漲租，特別是莫干山路50號，這個蘇州河沿岸最大的藝術(shù)家聚居地正日益變得商業(yè)和現(xiàn)實。
“我現(xiàn)在不敢裝修我的工作室。”青年畫家盛軍說道，這是由于租金上漲得厲害，而自己的收入又不穩(wěn)定，“不知哪天，我只能當酒吧老板或賣畫的工匠。而現(xiàn)在這個倉庫的租金平均每天每平方米2.5元，是去年同期的兩倍多，與幾年前的每天每平方米0.3—0.4元的租金相比，漲了5倍多。”
“變租為售正成為創(chuàng)意地產(chǎn)項目的新特征，購房人的角色也開始由單純的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)主體向房地產(chǎn)投資人轉(zhuǎn)變。”我愛我家上海分公司的市場經(jīng)理佘義峰對《中國經(jīng)濟周刊》談到。
據(jù)上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心負責人介紹，2006年4月以來，上海已建成首批18家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，占地面積487畝，建筑面積41萬平方米；正在推進建設(shè)和改造的第二批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)共16家，占地面積644畝，建筑面積63萬平方米；同時，還準備有10個后備改造項目,近 40萬平方米的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)參展，包括紅坊、風尚之城、西岸創(chuàng)意園、63號設(shè)計創(chuàng)意工場、上海創(chuàng)意聯(lián)盟產(chǎn)業(yè)園、2577創(chuàng)意大院、海上海、上海昂立設(shè)計創(chuàng)意園和逸飛創(chuàng)意街……
但很多項目招商情況的不樂觀，令一些開發(fā)商“怨氣很重”。
“雖然整個園區(qū)的藝術(shù)氛圍不錯，但事實上活得并不是那么瀟灑。現(xiàn)在熱火朝天地招商、改造，是在撿別人剩下的項目。”某創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商高先生向《中國經(jīng)濟周刊》表達了自己的處境。
位于上海徐匯區(qū)的某創(chuàng)意地產(chǎn)項目，作為2005年第二批掛牌的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一，掛牌已半年多，但問津者寥寥無幾。據(jù)招商人員介紹，這一項目的先期投資成本超過5000萬元。
“這里租金是每天每平方米3元，但與周邊成熟的商住兩用公寓相比，環(huán)境嘈雜，租金又貴。”一家廣告公司的設(shè)計總監(jiān)李先生看房后表示。
另有創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金更高，每天每平米4—7元。而除了高昂的租金價格，舉辦藝術(shù)展覽的費用更高達每天10萬以上。
“像廣告業(yè)、設(shè)計業(yè)、咨詢培訓(xùn)業(yè)以及藝術(shù)工作室等所謂的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公司，其實都是一些資金實力不大的中小型服務(wù)企業(yè)，對甲級寫字樓高額的租金水平往往較難承擔。所以，由市中心原來的老倉庫和廠房改造的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，因為改造成本不高，租金較低，才吸引了這類企業(yè)的進入。然而，目前這種自發(fā)的、低廉的創(chuàng)意園區(qū)特性已經(jīng)不再。”渣打銀行上海分行商業(yè)房產(chǎn)融資部門的李經(jīng)理對《中國經(jīng)濟周刊》介紹說。
“炒樓”熱焰
“隨著‘創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)’概念的在國內(nèi)主流化，創(chuàng)意地產(chǎn)項目迅速在國內(nèi)各大城市蔓延。”紅坊的經(jīng)營者鄭培光說。
北京，去年年底的政府財政工作會議上，決定今年北京市將投資5億元人民幣用于建設(shè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。并確立了10個重點發(fā)展的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)：以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)基地為核心的中關(guān)村西區(qū)；以中國電影集團等為核心的北太平莊地區(qū)影視制作產(chǎn)業(yè)帶；以央視為核心的電視節(jié)目制作和廣告運營帶……
而在首鋼整體搬遷后，“把首鋼建成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)”的呼聲也愈發(fā)高漲。之前，798 創(chuàng)意地產(chǎn)混合工業(yè)建筑和新藝術(shù)空間的成功，以及其強勁的升值潛力，正是令不少地產(chǎn)商食指大動的因由。
“在北京，‘798’都火成這樣，比‘798’大多少倍的首鋼要是整個弄成‘創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)’，一定火的一塌糊涂。”一些地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士如是評價。
但“798”，也正在被另一種氣氛所籠罩。
“由于有利可圖，798廠房變成了某些人手中炒作的工具。由于地理位置偏僻，最初租金低得驚人，曾出現(xiàn)過0.3元每平米每天的‘天’價。現(xiàn)在，通過租賃然后再轉(zhuǎn)租出去的方法，大山子一帶的平均二手價已經(jīng)升高到每天每平方米近3元，而僅僅在１年以前，還只是每天７角到８角不等。這讓一些沒有穩(wěn)定商業(yè)收入的創(chuàng)意設(shè)計企業(yè)和藝術(shù)家們恐慌不安。”在北京從事網(wǎng)絡(luò)游戲軟件開發(fā)工作的周曉宇談到了自己的擔憂。
同樣的事情也在上海發(fā)生，蘇州河畔的四行倉庫在改造成創(chuàng)意倉庫之后，其房租竟然比商務(wù)中心的虹橋地區(qū)的中檔寫字樓高出30%。春明藝術(shù)園的前身是一家粗紡廠，改造后，近幾年租金也是水漲船高，現(xiàn)在每天每平方米的租金為近3元。同最初每平方0.3—0.4元相比，不可同日而語。
記者看到，位于上海鬧市中心地區(qū)的泰康路的田子坊也不甘落后，租金不斷刷新。這些一度閑置而且臟亂差的舊房子“咸魚翻身”，甚至提升了周邊區(qū)域的檔次和房價。
藝術(shù)與商業(yè)：如何調(diào)和
“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)不應(yīng)該是為了作秀，把房價炒上去，而是真正地發(fā)掘產(chǎn)業(yè)中人性化的一面。”楊浦區(qū)創(chuàng)意地產(chǎn)項目“海上海”的開發(fā)商，上海實業(yè)發(fā)展股份有限公司董事長陳偉恕對記者表示。
藝術(shù)家需要寧靜和氛圍，而商業(yè)善于在“熱”中發(fā)現(xiàn)錢，兩者也許是一個無法調(diào)和的矛盾。而原本為藝術(shù)家和中小型創(chuàng)意型企業(yè)聚集的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，正面臨被炒房浪潮徹底淹沒的危局。
“目前上海的某些創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，相當于以往城市管理中通行的工商局辦市場的方式： 把自然形成的商販集市納入官辦市場，”一位房地產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)人士表示，“而攤位租金的增加將無法吸引攤販入場。”
他表示，以“園區(qū)”的方式推進“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”，基本上是城市管理慣性思維的延續(xù)，與很多年前房地產(chǎn)熱潮中各個城市的“開發(fā)區(qū)熱”異曲同工。
最早入駐泰康路田子坊創(chuàng)意地產(chǎn)圈的已故藝術(shù)家陳逸飛曾對《中國經(jīng)濟周刊》強調(diào)，“發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，不是靠制造多少園區(qū)，更不是靠地產(chǎn)的炒做，我們需要全民辦文化， 讓民營企業(yè)在其中發(fā)揮作用。”
上海市建筑規(guī)劃設(shè)計院的一位顧問也對記者表達了看法：“單純通過房地產(chǎn)開發(fā)，來實施市中心老廠房的改造和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，這本身行得通嗎？”
“政府對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的支持也不應(yīng)該只停留在立項時的稅收和土地優(yōu)惠政策上，還應(yīng)該在配套設(shè)施建設(shè)和后期經(jīng)營管理中給予關(guān)注和支持”。上海某創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)負責人對《中國經(jīng)濟周刊》道出了心里話，他認為，政府引導(dǎo)加市場運作，更多關(guān)注非營利性的公共服務(wù)平臺整合社會資源，搭配相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，才是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展之路。
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