【江蘇商報(bào)報(bào)道】商報(bào)記者 韶靜 實(shí)習(xí)記者 華晨
“1912”的火爆，讓不少企業(yè)和商人盯上了南京的休閑生意。目前，與此類似的時(shí)尚休閑街區(qū)，正在南京急速擴(kuò)張。
繼2004年12月24日“南京1912”盛大開街后，石鼓路“新樂園”于2005年12月24日試營業(yè)，“水木秦淮”于2006年9月28日開街迎客。記者獲悉，今后兩三年內(nèi)，南京還會(huì)有五六個(gè)這樣的休閑時(shí)尚街區(qū)上市，如南京1949、玄武區(qū)的明城匯創(chuàng)意休閑街區(qū)、鼓樓區(qū)的頤和路民國歷史文化風(fēng)光片區(qū)、建鄴區(qū)的南湖國際風(fēng)情街區(qū)和2072亞洲美食風(fēng)情街區(qū)、下關(guān)區(qū)的AGH時(shí)尚策源地、江寧的秦淮國際風(fēng)情街等。
即便是上海那樣的一線城市也就一兩個(gè)“新天地”，如今南京一下子冒出10個(gè)南京1912，商業(yè)面積近30萬平方米，不免讓人“捏把汗”：南京究竟需要多少南京1912？
層出不窮的酒吧街
涂珺，安徽人，幾年前來到南京做生意，現(xiàn)在是江蘇潤陽投資有限公司的副董事長。
好靜的她，喜歡閑暇時(shí)和幾個(gè)姐妹喝喝茶，聊聊天。時(shí)間長了，她們發(fā)現(xiàn)，南京缺少那種小而靜的酒吧，那樣幾個(gè)朋友不僅可以聊天還可以喝酒。于是，出于為自己找個(gè)空間的考慮，涂珺決定自己做條酒吧街。
由于之前涂珺是做工程的，對酒吧不陌生，但經(jīng)營酒吧還是頭一遭。于是，她邊選址邊全國各地考察。最終，她看中了南湖公園旁邊，緊鄰秦淮河一塊10000多平方米的商業(yè)地塊。經(jīng)過一年多的建設(shè)，該項(xiàng)目將于9月1日正式啟動(dòng)招商。
南湖商圈帶來希望
“在南京1912，沒有500萬到1000萬元，根本別想做酒吧，但在我們這里，一兩百萬元也就能做了。”涂珺這樣推介她的“國際風(fēng)情酒吧街”。
涂珺介紹，南京1912基本上都是大體量的酒吧，面積大多上千平方米，“但我們想做那種開放式的小酒吧，室內(nèi)面積也就200多平方米。中間是舞池，周邊10來座位便能讓幾個(gè)朋友享有自己的空間，其他的人則可以享用露天酒吧�！�
“一些藝術(shù)學(xué)校的畢業(yè)生可以嘗試做做酒吧。因?yàn)樗麄冇兴囆g(shù)細(xì)胞，開的酒吧比較有個(gè)性，幾個(gè)朋友湊個(gè)一兩百萬元也不難。”涂珺說。
對于為何選擇南湖這個(gè)相對“偏僻”的地方，涂珺有自己的“小算盤”。她承認(rèn)，南湖國際風(fēng)情街區(qū)的地理位置不在市中心，從目前來看，人氣難以聚集。但南湖商圈的規(guī)劃讓她看到了希望。據(jù)介紹，南湖商圈將打破“居家消費(fèi)”模式，向“假日消費(fèi)”模式轉(zhuǎn)變。
南湖居家消費(fèi)模式通常集中在居民住所周圍，半徑一般在200米內(nèi)，居民在消費(fèi)時(shí)一般不會(huì)超過一小時(shí)，消費(fèi)目的性較強(qiáng)，消費(fèi)比較理性，多數(shù)是產(chǎn)生客觀需求才會(huì)產(chǎn)生消費(fèi)，且購買金額通常較少。而一旦去新街口消費(fèi)，經(jīng)常產(chǎn)生沖動(dòng)性購買行為，消費(fèi)金額相對較大。但河西進(jìn)主城區(qū)目前道路比較擁堵，南湖居民到新街口消費(fèi)的成本越來越高。通過改造南湖商業(yè)街，將其打造成“假日消費(fèi)”模式，將3公里以內(nèi)的人群鎖定其中，這樣一來居民消費(fèi)時(shí)間就會(huì)增加，部分商圈可以達(dá)到二十四小時(shí)，從而彌補(bǔ)南湖商圈不留人不聚人的缺陷。
打造安靜的小酒吧
“南湖的人氣上來了，還愁酒吧沒有人來嗎？”涂珺笑著說。
對于涂珺做小酒吧的想法，一位業(yè)內(nèi)人士表示贊同�！爱吘鼓暇�1912以及其他一些分散的酒吧都比較鬧，一般進(jìn)去以后說話根本聽不見。而南京還有一部分人，確實(shí)需要一個(gè)既可以聊天又能喝酒的地方�！钡摌I(yè)內(nèi)人士同時(shí)提醒，招商很關(guān)鍵，不能誰有錢就放誰進(jìn)來。
“大學(xué)生創(chuàng)業(yè)有他的優(yōu)點(diǎn)也有其缺點(diǎn)，雖然創(chuàng)意很好，但不懂經(jīng)營也很有可能失敗。就拿南京1912來說，當(dāng)初第一批招商的時(shí)候，雖然有門檻，但相對不高，一般只要有錢就能進(jìn)。可事實(shí)證明，被淘汰的那些往往就是不懂經(jīng)營的人�！�
將江寧人留在江寧
與涂珺一樣，江寧東山街道也正是看好秦淮河的優(yōu)勢，欲在東山腳下打造一個(gè)“秦淮國際風(fēng)情街區(qū)”。
據(jù)記者了解，該項(xiàng)目占地面積171畝，總投資約20億元，由東山街道聯(lián)合江寧三家民營房地產(chǎn)開發(fā)商成立的南京衡成置業(yè)有限公司打造。預(yù)計(jì)11月份左右舉行奠基儀式，3年內(nèi)建成，目前招商工作已經(jīng)啟動(dòng)，正在和國內(nèi)多家成功酒吧商洽談。
從市區(qū)到江寧起碼半小時(shí)的路程，“秦淮國際風(fēng)情街區(qū)”如何吸引人氣？項(xiàng)目負(fù)責(zé)人郭主任介紹說，他們曾經(jīng)做個(gè)調(diào)查，很多江寧人都有在本地“吃不好、玩不好”的感覺，到1912消費(fèi)的群體中江寧人占到了25%。江寧以前都沒有上檔次的咖啡屋和茶社，隨著這兩年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是開發(fā)區(qū)、科技園區(qū)精英人才越來越多，對消費(fèi)水平的要求也日益提高。相關(guān)人士表示，早前入駐江寧的“上島”“名典”等連鎖店現(xiàn)在生意非�；鸨�，僅勝太路一年的餐飲消費(fèi)就達(dá)3億元。這個(gè)風(fēng)情街區(qū)就是要將江寧人留在江寧消費(fèi)。
郭主任透露，街區(qū)將沿秦淮河建設(shè)個(gè)性化的現(xiàn)代建筑，以酒吧為主題向餐飲等相關(guān)行業(yè)輻射，酒吧占的比例在20%左右。建成后，“秦淮國際風(fēng)情街區(qū)”也將交給成功運(yùn)營南京1912的上海東方三采投資顧問有限公司統(tǒng)一管理，確定的運(yùn)營模式仍然是“只租不賣”。南湖國際風(fēng)情酒吧街、秦淮國際風(fēng)情街區(qū)，再加上已經(jīng)開街的水木秦淮，在秦淮河畔，南京將有三個(gè)“不夜城”。
南京需要多少“酒吧”？
南京人到底能養(yǎng)幾個(gè)南京1912？南京大學(xué)一位經(jīng)濟(jì)學(xué)專家很明確地表示，10個(gè)南京1912顯然是過剩了。“南京并不是北京、上海那樣的大城市，太多的同業(yè)態(tài)街區(qū)只會(huì)讓市場飽和，消費(fèi)者會(huì)無所適從，商家更是賺不到什么錢�！�
近幾年來，南京人的消費(fèi)水平大大提高，這是有目共睹的。據(jù)江蘇商報(bào)了解，南京現(xiàn)有5輛賓利轎車，世界最高檔跑車法拉利也有買家，萬元一只的LV包更是引得市民搶購，這些都可以看出南京的高檔商品市場空間十分巨大。
世界著名雜志《ELLE》的中文版《世界時(shí)裝之苑-ELLE》今年推出“南京情調(diào)”�？�；德基廣場ESCA-DA的VIP門檻是一次購物滿3萬元，開業(yè)短短數(shù)月里，他們已經(jīng)積累了150名VIP客戶，其中有100位是�？汀＿@也足以證明南京越來越被時(shí)尚界關(guān)注，奢侈品的消費(fèi)力可見一斑。
但南京在短短幾年內(nèi)要興建這么多個(gè)休閑娛樂美食街區(qū)，還是讓不少業(yè)內(nèi)人士和專家捏了把汗。
“像上海那樣大體量的城市，也就新天地、衡山路兩個(gè)大型休閑區(qū)。憑南京的消費(fèi)能力，要同時(shí)支持10個(gè)南京1912幾乎不可能。”不少專家在接受江蘇商報(bào)采訪時(shí)表示。
按理論來說，人均國民收入1萬美元時(shí)，平均休閑建筑規(guī)模在3萬~4萬平方米。而南京今年上半年城鎮(zhèn)居民人居可支配收入才達(dá)到10863元，約合1000多美元，居民文教娛樂服務(wù)業(yè)支出占家庭消費(fèi)支出比重僅15.7%，還沒有達(dá)到小康18%的目標(biāo)值，現(xiàn)在卻要興建10個(gè)平均建筑面積在3萬平方米以上的休閑街區(qū)�！凹偃邕@些休閑街區(qū)不是因?yàn)槭袌霭l(fā)展的需要而建設(shè)，造成的資源浪費(fèi)是非�？膳碌�。”
在記者采訪中，欲建新休閑街區(qū)的企業(yè)均異口同聲地表示，他們走的是“差異化”道路，與“1912”的模式不盡相同。那么，這一條條所謂的“差異化”道路如何才能走好，就成了業(yè)內(nèi)最為關(guān)心的話題了。
“如果‘差異化’經(jīng)營只落在口頭上，而實(shí)質(zhì)經(jīng)營內(nèi)容仍然與‘1912’大同小異的話，風(fēng)險(xiǎn)太大了�！睒I(yè)內(nèi)人士紛紛感嘆。
都與“1912”比高端
明城墻解放門至玄武門段，聚集了臺城、雞鳴寺、玄武湖等南京最“經(jīng)典”的景觀，而這里就是建筑面積達(dá)7萬平方米的“明城匯創(chuàng)意休閑街區(qū)”。據(jù)了解，“明城匯”將為國際文化交流與城市精英聚會(huì)創(chuàng)造休閑空間，打造以若干主題創(chuàng)意Loft(住宅辦公自由轉(zhuǎn)換)為主，輔以餐飲、休閑、娛樂、特色產(chǎn)品展示及主題酒店為一體的RBD（休閑商務(wù)區(qū)）。
據(jù)介紹，“明城匯”將分三期開發(fā)，其中一期解放門到西家大塘段已交付，目前正在招商運(yùn)營。一期將引入以休閑與交流為主要服務(wù)對象，具有新穎、別具一格經(jīng)營模式與裝修理念的知名品牌中高檔餐飲、咖啡廳、酒吧、美容SPA、商務(wù)會(huì)所等入?yún)^(qū)經(jīng)營。
目前，一期8000平方米絕大部分已成功招商，入駐商家有COFFEELING啡感覺、SECCO德國主題餐廳、富臨飯店（阿一鮑魚）、公館菜餐廳、煌都私房菜、美容SPA會(huì)所等高端品牌，其中COFFEELING啡感覺和SECCO德國主題餐廳已正式開業(yè)，富臨飯店（阿一鮑魚）正在裝修，預(yù)計(jì)近期營業(yè)，其他商家也陸續(xù)進(jìn)入裝修階段，預(yù)計(jì)9月底項(xiàng)目一期開街。
項(xiàng)目二期將圍繞3304廠沿城墻廠房改擴(kuò)建，建筑總面積約為18000平方米以及昆侖路地下物業(yè)，建筑面積約3000平方米，主要引入廣告創(chuàng)意LOFT，主題酒店、特色商品展示、音樂劇場、休閑娛樂、特色餐飲等。
對于這是另一個(gè)南京1912的說法，負(fù)責(zé)“明城匯”項(xiàng)目運(yùn)作的江蘇一德商業(yè)置業(yè)管理有限公司總經(jīng)理葉寶林明確表示，兩者的定位完全不同。他告訴記者，最大的區(qū)別就是“1912”的消費(fèi)者相對偏年輕，整體氛圍比較熱鬧，而“明城匯”的定位更加高端、目標(biāo)更明確。
“‘明城匯’項(xiàng)目范圍內(nèi)覆蓋常住人口約12萬，湖南路、珠江路從業(yè)人員約4萬人，玄武湖風(fēng)景區(qū)及周邊景點(diǎn)年接待旅游人次約120萬�！比~總稱，他們將坐享30多家重要機(jī)關(guān)，玄武飯店、明基古南都飯店、南京國際廣場等南京標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)，以及臺城花園等高端社區(qū)集聚的數(shù)十萬25~50歲、年收入過8萬元、偏愛交流與悠閑生活的高端目標(biāo)人群。
另據(jù)記者了解，明年6月前后，一個(gè)總占地近80畝，融時(shí)尚產(chǎn)品、創(chuàng)意聯(lián)盟、資訊發(fā)布等藝術(shù)時(shí)尚業(yè)態(tài)于一體的“AGH創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”，將現(xiàn)身挹江門，這個(gè)由724研究所老廠房改造而成的產(chǎn)業(yè)園，將是“1912”的“升級版”。
“目前，南京的時(shí)尚消費(fèi)還處在懵懂期，還有很多未被挖掘的消費(fèi)能力�！痹擁�(xiàng)目運(yùn)營總監(jiān)黃偉淵自信地說。他們的定位將比南京1912更高檔，引進(jìn)的品牌都是上海以及海外的一線品牌，如Sixty Hotel、H&&&&M等，目前正在洽談當(dāng)中。南京還設(shè)有一個(gè)專門的時(shí)尚品牌、新品發(fā)布現(xiàn)場，AGH將提供一個(gè)這樣的場地。這里，還會(huì)引進(jìn)法國大餐、雪茄吧、SPR等。
■記者手記，不能單純復(fù)制“1912”
“一個(gè)城市擁有自己的休閑地標(biāo)是成熟的表現(xiàn)，有特色的商家在一起能組成消費(fèi)中心，然而這樣的中心一到兩個(gè)就夠了�！睒I(yè)內(nèi)專家表示。該人士分析說，新建的休閑項(xiàng)目從中心區(qū)向郊區(qū)擴(kuò)散，這個(gè)趨勢是很正常的。南京市中心因?yàn)橛辛恕?912”，其他酒吧街的發(fā)展?jié)摿ο鄬σ∫稽c(diǎn)。然而市郊雖然機(jī)會(huì)多，但是隨著未來這些地區(qū)酒吧街的上市量放大，風(fēng)險(xiǎn)也逐步加大。
“各種項(xiàng)目一哄而上，地區(qū)和業(yè)態(tài)分布均顯現(xiàn)出不合理的局面�！�專家認(rèn)為，南京一定要根據(jù)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平和地域文化來進(jìn)行理性規(guī)劃，否則盲目引進(jìn)太多時(shí)尚休閑項(xiàng)目往往要付出沉重的代價(jià)。
暫且不去猜想10個(gè)“1912”同時(shí)上市后，他們的存活狀況如何，僅從已經(jīng)開街的“南京1912”、石鼓路“新樂園”和“水木秦淮”營業(yè)狀況來看，“南京1912”經(jīng)歷了兩年多的陣痛期后正逐步走上正軌；“新樂園”則因?yàn)榕涮赘簧�，�?jīng)營狀況不盡如人意；盡管依靠秦淮河那樣的天然優(yōu)勢，堅(jiān)持走特色之路的“水木秦淮”，開業(yè)一年多有所改觀但進(jìn)步并不大。從影響力的角度看，如今外地人到南京，基本上都會(huì)去“1912”，而其他的名氣還欠些火候。
其實(shí)南京1912之所以成功，有它的理由。
首先它占盡天時(shí)、地利、人和�！澳暇�1912”除地處南京市中心區(qū)域，與總統(tǒng)府一墻之隔外，南京1912周邊的歷史文化旅游景點(diǎn)、企事業(yè)單位、高校眾多，又緊鄰市政重點(diǎn)打造的珠江路、長江路，加上周邊交通線路的便捷，以及離新街口不到1000米的距離，可以說經(jīng)營輻射范圍極廣。其次，從內(nèi)部的硬件環(huán)境來看，民國府衙式建筑和總統(tǒng)府后花園的美譽(yù)，足以讓消費(fèi)者更加青睞高雅環(huán)境，在喧囂的城市里享受彌足珍貴的文化氛圍。更重要的是，“南京1912”是城市白領(lǐng)、時(shí)尚小資、外籍人士的聚集地，它緊鄰珠江路科技街區(qū)，加之周邊企事業(yè)單位、高校云集，剛崛起的大行宮CBD缺少相關(guān)的配套設(shè)施，南京1912的出現(xiàn)剛好填補(bǔ)了這一空白。
隨著市場經(jīng)濟(jì)的深入滲透，我們的企業(yè)和商人們已經(jīng)越來越了解市場競爭規(guī)律。目前想在南京做休閑街生意的企業(yè)，幾乎都明白不能互相“克隆”，并特別強(qiáng)調(diào)自己與他人的不同之處。但如果兩個(gè)人剛好夠分的蛋糕10個(gè)人來搶，不拿出獨(dú)特創(chuàng)意和新穎的營銷手段，怎能爭得立足之地？
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