隱身于女兒“最年輕的中國(guó)首富”光環(huán)之后的楊國(guó)強(qiáng)，是中國(guó)第一個(gè)實(shí)踐復(fù)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)商。從碧桂園最初的“學(xué)校+地產(chǎn)”模式，到后來(lái)的“學(xué)校+會(huì)所+地產(chǎn)+酒店+度假”，可以說(shuō)，復(fù)合地產(chǎn)成就了楊國(guó)強(qiáng)和他“五星級(jí)的家”。在這一理念下，他通過(guò)開(kāi)發(fā)超大樓盤(pán)，以低買(mǎi)低賣(mài)的策略快速回籠資金，并實(shí)施設(shè)計(jì)、建設(shè)、裝修、物業(yè)管理一條龍開(kāi)發(fā)，以降低成本，從而快速積累了巨額財(cái)富。
周瑩/文
雖然楊國(guó)強(qiáng)表示，作為二女兒的楊惠妍只是代表家庭持股、代表家族簽名，然而，445.1億元的身家、25歲的年齡、海歸的身份，都讓外界對(duì)這位承繼父蔭卻又至今隱于鎂光燈后的“中國(guó)最年輕的首富”充滿了好奇。隨著4月20日碧桂園控股在香港聯(lián)交所正式掛牌上市，這份好奇也延續(xù)到碧桂園集團(tuán)創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)以及他一手打造起來(lái)的“五星級(jí)的家”出品方身上。
據(jù)媒體報(bào)道，17歲前楊國(guó)強(qiáng)從未穿過(guò)鞋，年輕時(shí)曾放牛種田、做過(guò)泥水匠。從1992年進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)后，短短十余年時(shí)間，楊國(guó)強(qiáng)完成了從“泥水匠”到億萬(wàn)富翁的完美轉(zhuǎn)身，并且為女兒打造了一個(gè)“中國(guó)最年輕的首富”的頭銜。
“學(xué)校救市”和復(fù)合地產(chǎn)
1992年，當(dāng)時(shí)主業(yè)還是建筑承包的楊國(guó)強(qiáng)利用順德碧桂園股東退股的機(jī)會(huì)，毅然接盤(pán)，進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，同時(shí)創(chuàng)立碧桂園品牌。1993年6月，碧桂園破土動(dòng)工的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)的低谷已經(jīng)悄然來(lái)臨。面對(duì)數(shù)百幢尚未銷售的別墅，楊國(guó)強(qiáng)請(qǐng)來(lái)了當(dāng)時(shí)還是新華社記者的王志綱為其指點(diǎn)迷津，隨后以興辦碧桂園學(xué)校為切入點(diǎn)，使碧桂園枯木逢春，成就了“學(xué)校救市”的說(shuō)法。雖然興辦學(xué)校投入大、風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)周期長(zhǎng)，但對(duì)于當(dāng)時(shí)處于“存亡關(guān)頭”的楊國(guó)強(qiáng)而言，投資辦學(xué)不僅打響了“碧桂園”的名號(hào)，帶動(dòng)了樓盤(pán)的人氣，更重要的是，通過(guò)向每位學(xué)生收取30萬(wàn)元的教育儲(chǔ)備金，1300多名學(xué)生為其籌到了3.9億元的流動(dòng)資金，緩解了燃眉之急。
隨后，依靠整體策劃戰(zhàn)略與成功的企業(yè)形象（CI）定位，通過(guò)興建會(huì)所以及廣泛宣傳“給您一個(gè)五星級(jí)的家”的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念，以學(xué)校為依托，碧桂園第一個(gè)把復(fù)合地產(chǎn)的概念融入到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和推廣中，在提高了自身樓盤(pán)附加值的同時(shí)，也為集團(tuán)的發(fā)展開(kāi)拓了廣闊的前景。從最初的“學(xué)校+地產(chǎn)”模式到“學(xué)校+會(huì)所+地產(chǎn)”，再到如今的“學(xué)校+會(huì)所+地產(chǎn)+酒店+度假”，可以說(shuō)，一定程度上，是復(fù)合地產(chǎn)成就了楊國(guó)強(qiáng)和他的“五星級(jí)的家”。
時(shí)至今日，除了已經(jīng)開(kāi)發(fā)的21個(gè)碧桂園樓盤(pán)外，楊國(guó)強(qiáng)還擁有6家酒店/度假村、2家高爾夫球會(huì)所、6個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)（街）以及多個(gè)主題公園。碧桂園開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都選址在風(fēng)景優(yōu)美的自然山水之中，這些項(xiàng)目又多與碧桂園的別墅區(qū)位置毗鄰，有些甚至就是一體開(kāi)發(fā)的，因此，如今碧桂園已成為廣東省內(nèi)熱門(mén)的自駕游景點(diǎn)。對(duì)楊國(guó)強(qiáng)而言，這又是一次“人氣+知名度”的一石二鳥(niǎo)。
低買(mǎi)低賣(mài)與產(chǎn)業(yè)一條龍
1999年春節(jié)，廣州碧桂園開(kāi)盤(pán)，標(biāo)志著楊國(guó)強(qiáng)帶領(lǐng)碧桂園第一次走出順德，從此碧桂園走上了高速發(fā)展的道路。2000年，順德碧桂園度假村開(kāi)業(yè)，開(kāi)始經(jīng)營(yíng)酒店。2001年，碧桂園鳳凰城建設(shè)，提出“別墅城市”概念。2002年，碧桂園鳳凰城開(kāi)盤(pán)，創(chuàng)造業(yè)內(nèi)銷售神話。2004年，華南碧桂園六期和南沙等4個(gè)項(xiàng)目同步開(kāi)發(fā)。2006年，碧桂園又把版圖擴(kuò)大到了廣東省外，相繼啟動(dòng)占地2700畝的長(zhǎng)沙項(xiàng)目和占地23萬(wàn)平方米的上海項(xiàng)目。據(jù)稱，今年北方重鎮(zhèn)天津也將成為碧桂園新的目標(biāo)。目前，碧桂園除了以廣東省為大本營(yíng)外，還在湖南、內(nèi)蒙古、江蘇、遼寧四地發(fā)展項(xiàng)目。近10年，碧桂園已興建3.8萬(wàn)個(gè)住宅單位。楊國(guó)強(qiáng)正逐漸布局全國(guó)，一步步打造著自己的財(cái)富王國(guó)。
截至2007年1月31日，碧桂園擁有在建及未來(lái)土地儲(chǔ)備超過(guò)1800萬(wàn)平方米。按照目前的開(kāi)發(fā)速度，可供未來(lái)5年或以上時(shí)間的發(fā)展需要。不僅土地儲(chǔ)備充足，碧桂園真正的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于其較低的土地成本。據(jù)其招股章程透露：“我們建筑面積的土地平均成本，低于我們2006年平均售價(jià)的10％。”對(duì)比其他在香港上市的內(nèi)地開(kāi)發(fā)商，顯然碧桂園擁有較低成本的土地儲(chǔ)備。楊國(guó)強(qiáng)也曾總結(jié)，碧桂園成功的法寶之一就是注重成本控制。
注重成本控制的另一個(gè)表現(xiàn)是產(chǎn)業(yè)一條龍。碧桂園是一個(gè)擁有包括設(shè)計(jì)、建設(shè)、裝修、物業(yè)管理、管樁廠等為一體的大集團(tuán)化企業(yè)。從一開(kāi)始，碧桂園就從設(shè)計(jì)、施工、安裝、裝修到銷售、管理，形成了完整的一條龍服務(wù)，大大提高了效益。綜合開(kāi)發(fā)不僅易于協(xié)調(diào)，更重要的是減少了中間環(huán)節(jié)，降低了開(kāi)發(fā)成本，從而降低了樓盤(pán)的銷售價(jià)格。以2002年的鳳凰城為例，當(dāng)時(shí)珠三角樓房均價(jià)為每平方米3500元左右，而其在香港發(fā)售的價(jià)格低于前者20％左右。深諳成本控制之道的楊國(guó)強(qiáng)，不僅通過(guò)低價(jià)策略快速回籠資金，還依仗超大規(guī)模樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)集約化生產(chǎn)，降低成本。碧桂園在珠三角地區(qū)拿地，單幅面積上千畝是平常事，其廣州增城鳳凰城項(xiàng)目，甚至一度號(hào)稱“萬(wàn)畝大盤(pán)”。
上市之路
碧桂園長(zhǎng)期奉行大盤(pán)開(kāi)發(fā)、單盤(pán)開(kāi)發(fā)的原則，采取層層跟進(jìn)的方式提高效率。華南碧桂園推出不久，碧桂園假日半島立刻跟進(jìn)，隨后而來(lái)的還有南海、南沙兩個(gè)大盤(pán)項(xiàng)目滾動(dòng)推出。再加上資金回籠迅速，楊國(guó)強(qiáng)一直以資金周轉(zhuǎn)寬裕而驕傲。然而，近年來(lái)，碧桂園擴(kuò)張跡象明顯，由“一年一個(gè)碧桂園”變成同時(shí)開(kāi)發(fā)幾個(gè)大型社區(qū)樓盤(pán)。截至2007年1月31日，碧桂園有27個(gè)發(fā)展項(xiàng)目分別處于不同發(fā)展階段，對(duì)資金的需求明顯加大。
2006年7月，碧桂園悄悄轉(zhuǎn)變工商登記上的“身份”，搖身一變成為外資企業(yè)。這通常是內(nèi)地民企赴香港上市前的習(xí)慣做法。隨即，碧桂園開(kāi)始了一系列的重組活動(dòng)，剝離了學(xué)校、醫(yī)院、自來(lái)水廠及高爾夫球場(chǎng)的業(yè)務(wù)，成立了碧桂園控股。在此之前，從內(nèi)部的股東結(jié)構(gòu)來(lái)看，碧桂園屬于典型的家族企業(yè)，集團(tuán)大股東基本上都是企業(yè)早期的創(chuàng)業(yè)者，不少跟楊國(guó)強(qiáng)有血緣或姻親關(guān)系。
從碧桂園控股4月3日發(fā)布的招股章程來(lái)看，重組完成之后，除了楊惠妍通過(guò)控股“必勝公司”持有59.5％的股份之外，楊貳珠、蘇汝波、張耀垣和區(qū)學(xué)銘分別持有碧桂園控股10.2％、5.1％、5.1％和5.1％的股份。若按4.78港元的招股價(jià)中間值計(jì)算，除楊惠妍以445.1億元的身家成為女首富之外，碧桂園控股的上市還成就了其他五位財(cái)產(chǎn)超過(guò)39億元的富人。
盡管楊國(guó)強(qiáng)早在2005年就將其名下全部權(quán)益轉(zhuǎn)讓給了楊惠妍，但他目前依然擔(dān)任碧桂園集團(tuán)執(zhí)行董事，負(fù)責(zé)制定發(fā)展策略、投資計(jì)劃以及集團(tuán)的整體項(xiàng)目計(jì)劃。因此，他仍然是碧桂園這艘地產(chǎn)巨艦的實(shí)際掌舵人，只是巧妙地隱身于女兒楊惠妍“最年輕的中國(guó)女首富”的光環(huán)之后。■（《新財(cái)富》2007年05月號(hào)最新文章）
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