房地產(chǎn)價(jià)格亂象何為亂源
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時(shí)間：2008-6-30 11:47:56 來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)
作者：謝紅玲 我來說兩句 |
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接連發(fā)生的天災(zāi)、中央決不放松的信貸緊縮政策讓中國(guó)樓市再度成為迷局。“房?jī)r(jià)究竟跌了沒有？”“你覺得會(huì)跌嗎？”幾乎每天都有熟人探詢。
在北京，偏偏“打折”聲一片的時(shí)候又接連傳出一些單價(jià)在兩萬元以上、總價(jià)在500萬元以上的樓盤旺銷的消息，而且這些旺銷樓盤在價(jià)格上并無松動(dòng)。
這團(tuán)從價(jià)格到市場(chǎng)總體狀況的迷霧逐漸被推向高潮。地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)上一則“央視與保利互指‘作假’”的報(bào)道披露了一起“口水戰(zhàn)”——6月22日中午，央視一套《新聞30分》節(jié)目報(bào)道北京保利百合花園項(xiàng)目營(yíng)造虛假銷售情況，稱“現(xiàn)場(chǎng)銷售火爆是找‘托兒’了”；次日，保利地產(chǎn)發(fā)布公告回?fù)舴Q“央視的報(bào)道不實(shí)”，該公司一職員甚至在博客中質(zhì)疑“我們又怎么知道出現(xiàn)在節(jié)目中號(hào)稱退房的婦女不是央視找來的‘托兒’呢？”一方是中央級(jí)權(quán)威電視媒體，一方是背景深厚的上市公司，雙方如此態(tài)度強(qiáng)硬地“叫板”很罕見，焦點(diǎn)也在市場(chǎng)真相上。
央視二套的拳頭欄目《對(duì)話》也專門探討了樓市的真相問題，并請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)嘉賓為購(gòu)房者支招現(xiàn)在究竟該不該買房，甚至競(jìng)猜“當(dāng)前情況下誰最焦慮”。房地產(chǎn)戰(zhàn)略咨詢專家王志綱也發(fā)出預(yù)言：“一場(chǎng)偉大的博弈開始了！”然而，方方面面的專家都沒能給購(gòu)房人一個(gè)有說服力的指導(dǎo)。
整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，豈一個(gè)“亂”字了得。尤為復(fù)雜的是：房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性非常強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，各地供應(yīng)、需求情況不一，市場(chǎng)表現(xiàn)也不一：有跌的，有沒跌的，即便跌了的，因所在區(qū)域不同原因也各異。
房?jī)r(jià)究竟向上還是向下？誰是房?jī)r(jià)推手？何以在開發(fā)商和消費(fèi)者之間積累了那么多的怨氣？這股怨氣只能靠房子降價(jià)來疏導(dǎo)嗎？房?jī)r(jià)降了消費(fèi)者們的怨氣就能消除了嗎？
經(jīng)濟(jì)學(xué)家們較為一致的觀點(diǎn)是，中國(guó)城市化進(jìn)程沒有變，房地產(chǎn)業(yè)的前景依然樂觀，眼前只是階段調(diào)整。來自國(guó)外的熱錢自去年以來就在狂進(jìn)地產(chǎn)，等于用腳投票表達(dá)了他們的觀點(diǎn)：中國(guó)房地產(chǎn)有利可圖，據(jù)悉，他們對(duì)這種新興市場(chǎng)投資回報(bào)的追求都在20%以上。土地交易的極度萎縮、開發(fā)商暗流潛涌的退地潮，則從另一個(gè)方面暗示：未來一個(gè)時(shí)期商品房供應(yīng)量可能會(huì)下降。此外，那些在去年拿了高價(jià)地的企業(yè)寧肯不開發(fā)也不會(huì)賠本建房銷售。決定價(jià)格的最終因素還是供求關(guān)系，在供應(yīng)可能減量的情況下，房?jī)r(jià)未來下跌的動(dòng)力應(yīng)該主要來自需求萎縮，但中國(guó)城市化進(jìn)程帶來的“人口紅利”顯然難以讓我們看到需求萎縮的跡象。
就目前而言，中國(guó)房產(chǎn)降價(jià)的最大拉力其實(shí)不是來自需求萎縮，而是開發(fā)商的現(xiàn)金流枯竭。國(guó)內(nèi)信貸緊縮政策、全球股市的低迷、其他融資渠道匱乏等等，讓開發(fā)商的資金源頭斷流，而房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)。看上去那些瀕臨生死線的企業(yè)的唯一生路就是降價(jià)出貨、回籠資金。但事實(shí)是，內(nèi)有攜巨額資本而來的轉(zhuǎn)行地產(chǎn)如海爾、中鐵、中冶等，外有國(guó)際投行、基金和境外開發(fā)商等都在積極尋求收購(gòu)或合作對(duì)象。地產(chǎn)洗牌已經(jīng)進(jìn)入業(yè)外、國(guó)外資本齊參與的程度。
另外，消費(fèi)者如何投票也是足以影響房?jī)r(jià)的巨大力量。一位業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)繪聲繪色地講過一個(gè)笑話，他的老板在聽說自己小區(qū)的一棟豪宅試探性地標(biāo)了一個(gè)高價(jià)推向市場(chǎng)卻立刻被買走后，眼睛瞪得大大地問：“買房的瘋了吧？”很多消費(fèi)者指責(zé)開發(fā)商拉高房?jī)r(jià)，但那些高價(jià)房卻被買房人照單全收，應(yīng)了那句俗語(yǔ)：一個(gè)巴掌拍不響。所以從某種意義上說，是旺盛的需求抬高了房?jī)r(jià)。
這么多重力量作用于一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，也就難怪房?jī)r(jià)趨勢(shì)難以預(yù)測(cè)了。正如王志綱先生所預(yù)言的：一場(chǎng)偉大的博弈開始了！房?jī)r(jià)究竟向上向下，要看哪股力量最終占了上風(fēng)。消費(fèi)者在交易的終端，影響也會(huì)最后體現(xiàn)，所以不必過早估計(jì)這股力量的影響。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著整個(gè)世界的開放，也已經(jīng)是一個(gè)國(guó)際化的市場(chǎng)。
至于買不起房的消費(fèi)者對(duì)高房?jī)r(jià)的怨氣，說起來還是一句老話：?jiǎn)栴}在下頭，根子在上頭。即便那些高價(jià)房降價(jià)，普通百姓還是買不起，任志強(qiáng)的話中肯不中聽：商品住宅就是給富人蓋的。普通百姓的安居房應(yīng)該是政府來解決，把從開發(fā)商那里收來的巨額土地出讓金、各種稅費(fèi)補(bǔ)貼到安居房建設(shè)上，讓居者有其屋，矛盾也就解決了。所以，重要的還是政府補(bǔ)位，盡到自己應(yīng)盡的保障責(zé)任，開發(fā)商在商言商但也應(yīng)該主動(dòng)履行企業(yè)公民的義務(wù)、承擔(dān)應(yīng)盡的社會(huì)責(zé)任。
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