全國(guó)人大常委會(huì)組成人員表示，經(jīng)29日六審之后的《物權(quán)法（草案）》已經(jīng)比較成熟。但必須注意，《物權(quán)法》里仍有不止一塊尚未明確權(quán)屬的“奶酪”，小區(qū)地面車(chē)位就是其一（地下車(chē)位牽涉到《人民防空法》的規(guī)定，筆者專(zhuān)文再論）。
在這個(gè)問(wèn)題上，任何一方都不應(yīng)該先入為主地質(zhì)問(wèn)，“誰(shuí)動(dòng)了我的奶酪”，而應(yīng)當(dāng)先從法理上搞清楚，“這究竟是誰(shuí)的奶酪”。
五審稿對(duì)此確立的規(guī)則，是以約定為優(yōu)先，以法定的業(yè)主共有為補(bǔ)充。應(yīng)該說(shuō)，這只是一個(gè)不到位的“半拉子規(guī)則”：一方面“約定優(yōu)先”無(wú)非把業(yè)主又一次擺上開(kāi)發(fā)商的刀俎，另一方面，有關(guān)規(guī)定甚至連車(chē)位權(quán)利是所有權(quán)或者使用權(quán)，都沒(méi)有明確。
從經(jīng)濟(jì)屬性上來(lái)說(shuō)，車(chē)位是有價(jià)值的，并且可以確定個(gè)人的排他性支配權(quán)，完全可以作為獨(dú)立的交易客體，固定為特定業(yè)主專(zhuān)有專(zhuān)用。但是，車(chē)位需求的普遍性和穩(wěn)定性較低，有車(chē)的人需要，沒(méi)車(chē)的人不需要；業(yè)主沒(méi)車(chē)時(shí)不需要，有車(chē)以后才需要。因此，根據(jù)業(yè)主的具體需求，通過(guò)個(gè)別約定的方式確定其利用形式，是比較妥當(dāng)?shù)闹贫劝才拧?BR>
從法律屬性上來(lái)說(shuō)，車(chē)位是不動(dòng)產(chǎn)。具體來(lái)說(shuō)是土地抑或土地定著物，在法理上并不是毫無(wú)疑義，主要是因?yàn)槠渑c土地結(jié)合的狀態(tài)，和房屋相比有著明顯的不同。
如果認(rèn)為車(chē)位為土地的組成部分，就只能由業(yè)主享有使用權(quán)，所有權(quán)屬于國(guó)家。但是，開(kāi)發(fā)商從政府手中買(mǎi)來(lái)了土地使用權(quán)，建好了小區(qū)賣(mài)給業(yè)主，其中的車(chē)位所有權(quán)卻歸國(guó)家，這在情理和法理上都說(shuō)不通。如果真這么做了，車(chē)位的交易與利用形式就只能通過(guò)設(shè)定使用權(quán)的方式進(jìn)行，制度選擇上缺乏足夠的彈性。如果把車(chē)位認(rèn)定為以土地使用權(quán)為基礎(chǔ)、獨(dú)立于土地的定著物，就很好地解決了情理不通、法理不合與彈性不足的問(wèn)題。
再進(jìn)一步，車(chē)位專(zhuān)屬于特定業(yè)主的制度選擇，有所有權(quán)和使用權(quán)兩種或者更多形式，《物權(quán)法》應(yīng)采用哪種形式？從原理上講，車(chē)位具有財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性，在技術(shù)上可以作為不動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)象，將其作為從物，與專(zhuān)有部分房屋所有權(quán)一起登記所有權(quán)或者其他形式的利用權(quán)，是簡(jiǎn)便可行的。
但是，我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)并沒(méi)有車(chē)位權(quán)屬登記的業(yè)務(wù)。沒(méi)有登記能力，使得車(chē)位的專(zhuān)屬所有權(quán)很難實(shí)現(xiàn)。原因有兩個(gè)：一，其與土地的緊密結(jié)合狀態(tài)，使得人們?cè)谟^(guān)念上容易把它當(dāng)作土地的構(gòu)成部分。因此，車(chē)位所有權(quán)歸業(yè)主，容易犯“將土地所有權(quán)歸給個(gè)人”的忌諱。二，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度和實(shí)踐奉行“登記要件主義”，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是，未經(jīng)登記就無(wú)法完成車(chē)位從開(kāi)發(fā)商到業(yè)主的交易和權(quán)利變動(dòng)。沒(méi)有進(jìn)行初始登記的不動(dòng)產(chǎn)，甚至連所有權(quán)都是沒(méi)有保障的。無(wú)法進(jìn)行登記導(dǎo)致車(chē)位的獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)法律地位殘缺，影響了車(chē)位的交易能力。在這種情況下，只能選擇使用權(quán)方式進(jìn)行交易。
確定了使用權(quán)交易模式之后，必須正本清源，搞清楚車(chē)位的所有權(quán)究竟應(yīng)歸何人。應(yīng)該說(shuō)，不是開(kāi)發(fā)商，就是全體業(yè)主。既然車(chē)位無(wú)法作為獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記和交易，而開(kāi)發(fā)商終歸要將小區(qū)的專(zhuān)有部分全部售出而終止其業(yè)主身份、退出小區(qū)。皮之不存，毛將焉附？因此,應(yīng)將車(chē)位視為從物，歸全體業(yè)主共有。
（作者為中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心兼職研究人員）
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