中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了迅猛發(fā)展的“黃金十年”，未來十年中國(guó)住宅總體上將供不應(yīng)求，也因此具有良好機(jī)遇的“白銀十年”將會(huì)如期而至。
巨大的需求
首先是剛性需求。居民的住宅剛性需求內(nèi)涵豐富，為簡(jiǎn)單起見我們僅對(duì)在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行首次置業(yè)的情況略作分析。中國(guó)的城市化進(jìn)程方興未艾，未來幾十年的時(shí)間內(nèi)還將繼續(xù)。根據(jù)測(cè)算，中國(guó)城市化每提高1個(gè)百分點(diǎn)，將會(huì)產(chǎn)生1300萬(wàn)人的新增住房需求。2012年2月，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院藍(lán)皮書預(yù)計(jì)，到2020年中國(guó)城市化率將達(dá)到55%。據(jù)此計(jì)算，從現(xiàn)在到2020年中國(guó)城鎮(zhèn)住宅新增需求量至少要能夠滿足1億城市化人口的需求，即使按照人均20平方米計(jì)算，這部分的住宅需求總量也會(huì)達(dá)到20億平方米之多。
其次是改善性需求。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民逐年提高，其對(duì)住房的改善性需求必將穩(wěn)步上升。數(shù)據(jù)顯示，2010年中國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)有存量住房資源約為140平方米，同年城鎮(zhèn)人口達(dá)到6.66億人，簡(jiǎn)單計(jì)算城鎮(zhèn)人均住房面積約21平方米，戶均不過60平方米。而2007年國(guó)務(wù)院的24號(hào)文件就規(guī)定：廉租房50平方米，經(jīng)濟(jì)適用房60平方米。這說明，從整體的平均水平來看，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的現(xiàn)有的住房面積才勉強(qiáng)達(dá)到政策性保障房的水平。而建設(shè)部政策研究中心曾經(jīng)在2004年發(fā)布《中國(guó)全面小康社會(huì)居住目標(biāo)研究》，提出到2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積目標(biāo)為35平方米。即使要達(dá)到戶均90平方米，則今后需要新增住宅幅度高達(dá)50%！
再次是置換性需求。2000-2010年中國(guó)住宅竣工面積達(dá)45億多平方米，由此可知2000年以前的住宅存量不足95億平方米。在這不足95億平方米的存量住宅中，由于復(fù)雜的歷史原因，它們不可避免地存在著制造質(zhì)量、建筑戶型等諸多難以盡如人意的地方，在接下來的近十年里，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)的進(jìn)步，等待這些住宅的大都是被拆除的命運(yùn)。這期間即使有一半這樣的住宅拆掉重建，這也是一個(gè)巨大的住宅需求。我們承認(rèn)私有率是很高、空置率也接近世界警戒線，但是我們要提醒的是，這些面積都是不舒適不合理的面積，是要被動(dòng)拆除的面積，只是一些可以變現(xiàn)的財(cái)富，而不是真實(shí)的高質(zhì)量的可擁有的居住面積，這個(gè)需要提醒特別是海外的研究者予以注意。
按照上述的保守估計(jì)，到從現(xiàn)在到2020年，中國(guó)城鎮(zhèn)住宅的需求量將至少達(dá)80億平方米。
供應(yīng)的瓶頸
供應(yīng)方面，首先來進(jìn)行總量分析。數(shù)據(jù)顯示，2000-2011年這12年間，全國(guó)城鎮(zhèn)住宅竣工面積累計(jì)達(dá)52.6億平方米。這12年，是世界公認(rèn)的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期，因?yàn)樵诖似陂g它的發(fā)展基本上沒有受到大的羈絆，住宅投資增長(zhǎng)迅猛。而即使是這樣的黃金時(shí)期的12年，中國(guó)的住宅供應(yīng)總量也僅僅達(dá)到52.6億平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足上述保守預(yù)測(cè)的今后幾年的三項(xiàng)需求量。
而更加令人惴惴不安的是，與前十幾年相比，今后中國(guó)的房地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)必會(huì)受到多重約束性因素的影響，這也幾乎是業(yè)內(nèi)外的共識(shí)，那么由此可以推斷到2020年的8年間中國(guó)的住宅供應(yīng)總量應(yīng)該低于2000-2011年這12年的供應(yīng)量。于是，到2020年中國(guó)城鎮(zhèn)的住宅供需缺口將不小于30億平方米。這是全國(guó)性的總體分析。
再來看區(qū)域性結(jié)構(gòu)供求失衡。眾所周知，中國(guó)的公共服務(wù)資源的分配是很不均衡的，特大城市、省會(huì)城市的公共服務(wù)資源相對(duì)豐富，中小城市次之，而農(nóng)村的公共服務(wù)資源很少。由此引發(fā)了改革開放以后人口的定向流動(dòng)：從農(nóng)村流向城市，從中小城市流向大城市。這導(dǎo)致全國(guó)大城市人口驟增，交通困難，住房緊張。這一趨勢(shì)預(yù)計(jì)在今后較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)不會(huì)有根性的改觀。
以上海為例，數(shù)據(jù)顯示，2000-2010年上海常住人口凈增加694萬(wàn)，而同期上海住房累計(jì)增量為3億平方米略上下，年均住房增量3000萬(wàn)平方米左右，按人口普查的數(shù)據(jù)，人均住房面積累計(jì)只增加了3.25平方米；以統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)，累計(jì)增加了10平方米，在2010年上海人均住房建筑面積才22.86平方米。
根據(jù)UNECE等組織的資料，中等發(fā)達(dá)國(guó)家（人均GDP1萬(wàn)美元左右）人均居住面積普遍為25-35平方米，換算成建筑面積，則約需要人均35-45平方米。上海人均GDP早在2008年已經(jīng)突破1萬(wàn)美元，但2010年上海常住人口人均住房建筑面積，距離小康標(biāo)準(zhǔn)還有相當(dāng)大的差距。上海市第十次黨代會(huì)設(shè)定目標(biāo)，上海將在2017年達(dá)到常住人口人均GDP2萬(wàn)美元，由此可以推斷，2020年人均GDP將超過2.5萬(wàn)美元。屆時(shí)更多的居民將有改善性住房需求，這是情理之中的事情。
而上海“十二五”住房發(fā)展規(guī)劃顯示，期待2011-2015年期間新建1.25億平方米住宅，年新增2500萬(wàn)平方米。即使這個(gè)目標(biāo)能夠如愿實(shí)現(xiàn)，在考慮折舊和拆遷之后，2015年相對(duì)2010年的住房存量實(shí)際凈增量將不大于0.6億平方米，2020年相對(duì)2010年的住房存量?jī)粼隽繉⑿∮?億平方米。按照這樣的推斷，巨大的供求缺口無法避免。
上海如此，在其他大城市這樣的情況也大同小異。一方面，這就需要大城市政府未雨綢繆，早作籌劃，制定當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，引導(dǎo)今后市場(chǎng)的運(yùn)行；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)該從中看到巨大的商機(jī)，仔細(xì)研究，果敢開拓，迎接新的生機(jī)。
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