【陳國強】:各位網(wǎng)友你們好，很高興與大家交流。
【顧云昌】:網(wǎng)友朋友們大家好，很高興與大家交流!
國五條相關(guān)細則將有效遏制假離婚現(xiàn)象
[網(wǎng)友依水淼]:繼廣東省率先出臺“國五條”樓市細則之后，北京、上海和重慶三大直轄市也相繼出臺了調(diào)控細則。其中，北京的細則就專門強調(diào)了京籍單身人士的購房規(guī)定，請問嘉賓，這一規(guī)定能否遏制“離婚熱潮”這一國五條出臺所產(chǎn)生的一連串社會效應(yīng)?
【陳國強】:應(yīng)該可以比較有效地遏制這種為了獲得購房資格假離婚這種現(xiàn)象。但是，如果他要蓄意地通過一些不合法的手段，或者是用一些其他的，也不能完全杜絕，它可以有效地遏制，但是，通過這條規(guī)定并不能說完全可以把這種現(xiàn)象杜絕。
【顧云昌】:北京市出臺單身人士只能買一套房，其實不是第一家，第一家是上海。上海兩年前就這么辦了，但是好像也沒有造成很大的反響。不像北京市這次反響這么大。上海這次也出現(xiàn)了離婚成倍增長的情況。也就是說，有些人兩口子只有一套房，離婚以后，就一個人有一套房，一個人沒有房，可以另外買一套。北京的如果兩口子兩套房，原來規(guī)定，兩套房將來離婚一人一套房，兩個人可以各買一套房。現(xiàn)在實際上按照上海來說，如果一個家庭只有一套房的話，我可以買第二套房，單身還可以買第二套房，是這樣一個關(guān)系。買第二套房的貸款利率和首付款和買一套房不一樣的。上海的離婚主要是為了買房時候成本降低，我離婚了，男的有房，女的沒有房，買房的時候是七五折的利率，首付款30%，比1.1倍的利率和首付款60%，差距太大了。所以，兩口子離婚的目的是為了在差額上，就是為了在買房成本上降低，所以他們離婚了。北京市原來沒有這個規(guī)定。就是一個家庭擁有兩套房也可以離婚，擁有一套房也離婚。兩套房離婚就是為了買第二套房、第三套房，兩個人加在一起三四套房，兩個人只有一套房的是為了省它的買房的錢。在北京，如果一個家庭已經(jīng)有兩套房了，他們就會復(fù)婚了，因為就沒有意義了。如果兩個人只有一套房的，還有意義，因為貸款可以省了，利率也省了，首套房的首付也省了。
[網(wǎng)友呆頭小鵝]:對于第二套房貸款，各地細則目前均無明確表示。您認為是什么原因沒有對二套房首付比例及貸款利率的調(diào)整做出具體規(guī)定?
【陳國強】:國五條對于二套房貸要求是繼續(xù)從嚴，有兩種理解，一個是堅持過去的已經(jīng)明確的首付六成，利率上調(diào)1.1倍，堅持既有的要求，這是一種從嚴。第二種理解是在原有基礎(chǔ)之上，把門檻繼續(xù)提高，像北京已經(jīng)明確了，肯定會在原有基礎(chǔ)上繼續(xù)上調(diào)門檻，但是具體的標準沒定，是七成還是什么比例，利率是算基準利率的1.1倍還是幾倍，沒有明確，這個問題，我覺得有些地方也在細則里面留了余地，就是看市場的變化情況來確定是否繼續(xù)把二套房貸的門檻進一步提高。因為過去已有的規(guī)定，就是首付六成，利率1.1倍，這個是已經(jīng)非常嚴厲的了，就是對于第二次買房來說，而且，過去對于二套房貸這樣一種嚴厲要求，實際上很多業(yè)內(nèi)的市場的有一些質(zhì)疑意見，第二次通過銀行貸款買房當(dāng)中有多少比例是一些改善型需求，比如賣掉舊房換新房，賣掉小一點房子換一套大一點房子，實際上是屬于合理的自住需求，但是，在現(xiàn)行的這樣二套房貸政策環(huán)境下，讓他們受到誤傷，所以這一條對于二套房貸各地的表述規(guī)定有差別，我覺得也是背后有比較復(fù)雜的原因。其中一個就是我剛才提到的，就是信貸政策對于部分市場的一些改善性需求或者一些合理的需求有誤傷，這個也是一個重要原因。
【顧云昌】:決定二套房貸的首付款的比例和利率，各地政府是沒有權(quán)利的，由中央銀行決定的。中央銀行決定的情況下，比如它提出最低值，最低要求原來二套房是60%的首付，1.1倍的貸款利率，只能在這個上限，比如63、65，不能57、58，只能1.1倍以上，不可能以下，因為是那么規(guī)定的。這次央行沒有宣布這樣的，地方政府也不能做這樣的主張。因為改善性需求，如果對改善性需求采取提高利率，是傷害了改善性需求，這里有一個很大的矛盾點，既要支持改善性需求，又要提高二套房的比例。這實際上有一個矛盾，如何解決處理這個矛盾的問題。
地方政府要結(jié)合當(dāng)?shù)貭顩r，制定符合當(dāng)?shù)厥袌鰧嶋H的細則
[網(wǎng)友薇薇安的春天]:多地密集出臺國五條細則，顯現(xiàn)出“一線城市趨緊而二線偏松”的態(tài)勢，您認為造成這樣現(xiàn)象的原因是什么?一線城市的細則想較于二線城市的細則會有哪些區(qū)別?
【陳國強】:在目前住房市場不同城市不同區(qū)域的差異化表現(xiàn)是非常明顯的，在各地出臺的地方細則里面，體現(xiàn)了這種差異化。在整體上來看，一線城市相比較中央版的國五條，他們是從嚴從緊的特征非常明顯，已經(jīng)出臺細則的二線、三線城市，主要還是二線城市，一些省會城市，以及單列市，和一線城市相比，就顯得比較寬松。針對市場一線、二線、三線、四線城市區(qū)域的差異化，的確需要用有差異化的政策去對應(yīng)，不能夠簡單地一刀切的辦法來面對這樣一種明顯差異化的市場。在細則里面體現(xiàn)出有些從嚴從緊，有些比較溫和，有些偏于寬松，這種情況本身是正常的。關(guān)鍵針對地方政府在出臺細則以及執(zhí)行細則過程當(dāng)中，一定要結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌龅膶嶋H狀況，該嚴的一定要嚴，實際上最主要的是房價的上漲幅度明顯不明顯，另外，市場的供求關(guān)系，區(qū)域庫存壓力大不大，等等結(jié)合這種情況，采取靈活的針對性的措施，我覺得這個對于市場的平穩(wěn)健康發(fā)展來說是非常重要的。所以，有不同類型的城市，有不同市場形態(tài)有差別的城市，保持政策方面一定的靈活性，這種靈活空間，我覺得是可以理解的，也是必須的。實際上如果簡單地對照一線、二線城市的話，一線主要還是北上廣深幾個城市，當(dāng)然，不同城市之間也同樣還是有區(qū)別。北京、上海、深圳、廣州在細則內(nèi)容的措詞上，或者一些具體政策的規(guī)定還是有差別，整體上他們和中央版的國五條相比，都是從嚴從緊的特點是比較明顯的。二線城市，由于既有東部的一些市場房價上漲比較快，房價水平比較高，另外市場供給比較緊張的城市，也有大量中西部的一些省會城市，市場形態(tài)、市場的供求矛盾、房價的上漲情況和東部的，雖然同樣屬于二線城市，但是二線城市之間實際上也有明顯的差別，所以，一線相比二線城市，從嚴從緊，就是在細則里面細化的程度比較高，多數(shù)的二線城市和一線相比顯得溫和很多，有些是偏于寬松的，我覺得這個問題和前面講的一樣，地方政府還是要結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌龅膶嶋H狀況，制定符合當(dāng)?shù)厥袌鰧嶋H的細則，另外，在未來細則的執(zhí)行落實上面，也同樣需要把握適當(dāng)?shù)牧Χ龋{(diào)控的力度，我覺得這個也應(yīng)該說是符合我們當(dāng)前市場的實際狀況的。
【顧云昌】:剛才這個問題我已經(jīng)解釋了，一線城市由于供求關(guān)系的緊張，在國五條里面也講到了，目前在中心城市、熱點城市，住房供求關(guān)系的緊張狀況也存在，也就是說需求很旺、供應(yīng)不足。特別是一些限購城市，在執(zhí)行限購政策當(dāng)中，有的不符合買房人也買了房了，這樣的地方應(yīng)該是強化政策的執(zhí)行力度，甚至有必要來擴大限購的面積，比如北京市仿造上海的辦法，單身人士只能買一套房，或者對個稅規(guī)定的比較嚴格一點。反過來三四線城市，不是進一步遏制需求的問題，而是要想辦法促進需求，來消化樓盤的問題。所以，剛才說的，由于我們樓市上的這種冰火兩重天，必然會導(dǎo)致出臺政策的地方政府會采取不同的對國五條的細化的政策。一線城市更多是在限購方面更加強調(diào)了限購，因為剛性需求，我們的政策當(dāng)中，無論是一線城市、二線城市、三線城市，都應(yīng)該滿足剛性需求，我們現(xiàn)在要做的就是如何遏制投資投機性需求，通過限購的辦法。實際上三四線城市，沒有限購政策，實際上允許你搞投資，甚至投機的。當(dāng)然，信貸政策是一樣的，無論是三線、二線、一線城市，限貸政策，銀行差別化的信貸政策這個是一致的，只不過在限購方面，我們想限購、限貸是兩個主題，限貸政策，中央政府、地方政府口徑是一樣的，三四線城市是一樣的，限購政策是有差異，比如北京的限購政策是嚴格的，五年限購，其他地方是一年限購。另外，還有一點，就是對房價的控制方面，北京還提出了要把自住性需求、改善型需求逐步納入將來限價房的范疇，未來要更多地是搞自住性的和改善性的需求，行政管理方面進一步加大了限價房這樣的政策力度。限購方面進一步強化。對于所得稅的問題，由于國家層面沒有出臺更細的如何計算的辦法，所以，各地政府在表述方面都是這樣。如果沒有辦法計算的，我就按照原來的來做。因為關(guān)于個人所得稅問題不是第一次出臺，在2006年有這個政策了，只不過真正實施當(dāng)中，個人按照交易價格的1%-3%，這次強調(diào)了20%，要看執(zhí)行20%的力度有多大，如何計算差額，這恐怕成為下一步調(diào)控，地方實施當(dāng)中的一個重點。
[網(wǎng)友你不可笑我可笑]:對于社會最關(guān)心的是否對住房所得的20%計征個稅，各地的步伐并不一致，多地國五條細則未涉及20%個稅，二三線城市細則從簡。對于這種現(xiàn)象，是否會造成樓市調(diào)控的不均衡?
【陳國強】:這個問題實際上和上一個問題是比較相關(guān)的，由于不同城市、不同區(qū)域的市場存在不均衡的狀態(tài)，存在比較明顯的差異化，所以在政策的制定上、政策的執(zhí)行上，肯定會有不均衡性。對于20%個稅的問題，現(xiàn)在已經(jīng)出臺細則的這些地方政府，在這個問題上有的采取了一些規(guī)避，有些是直面，就是說有針對性的，像北京有明確的一些細化的規(guī)定。我覺得一個重要的原因可能起來有待于國稅總局、財政部，就是相關(guān)的主管部委針對20%個稅，我覺得還是要協(xié)商一個統(tǒng)一的辦法，這個辦法就是規(guī)定相關(guān)的一些原則性要求，同時對于不同的城市，是不是從嚴執(zhí)行這一條，我覺得還是需要考慮一下各地的實際狀況。就是20%的方式，還是過去比如說按成交總價1%、2%這樣一種方式來征收，我覺得這個還是應(yīng)該可以探討的。對于市場非理性的現(xiàn)象比較明顯，過熱的跡象已經(jīng)表現(xiàn)的比較充分，針對這一類，過去已經(jīng)出現(xiàn)的投資性需求比重比較高等等，在不同城市，如何落實二手房買賣的個稅，我覺得也可以考慮，不一定強求一律或者強求統(tǒng)一的政策，允許有靈活操作的空間，我覺得恐怕是比較符合現(xiàn)在市場的狀況。這里面有一個問題，我覺得還是需要中央的相關(guān)主管部委共同協(xié)商一個辦法，個稅的問題如何來執(zhí)行。因為2008年版的關(guān)于房產(chǎn)個人所得稅，現(xiàn)在已經(jīng)過去六七年時間了，當(dāng)初的有關(guān)規(guī)定是不是還符合目前的狀況，我覺得還是需要做一些修改，原則如何去認定，相關(guān)的成本如何去明確，包括不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的權(quán)屬關(guān)系比較復(fù)雜的，特別是過去有一些城市，有相當(dāng)數(shù)量的房改房，它的成本如何去核算，如何來抵扣，如何來核算它的交易差價等等，我覺得還是要協(xié)商一個辦法。如果只是依據(jù)過去2006年，多年前既有的這樣一些規(guī)定，恐怕還不能夠覆蓋目前市場上的一些特殊的情況。
【顧云昌】:本身樓市調(diào)控應(yīng)該是有差別的。因為過去三年房地產(chǎn)調(diào)控下來以后，我們中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了冰火兩重天的情況。總體市場的回暖，但是差距很大，一線城市，比如北京、上海的樓市回暖速度很快，一二月份房價上漲的速度，特別是三月份恐怕繼續(xù)，房價上升的壓力很大。但是另外我們看到不少的三四線城市，他們的市場反應(yīng)是相反的，由于前幾年許多開發(fā)商到了三四月份是搞開發(fā)，地方政府也給了許多土地，所以，他們現(xiàn)在的樓盤供應(yīng)量比較大，反而這些三四線城市沒有更多的人口進入，所以，他們需求量不足，就是說，供和需求之間造成了嚴重的供大于求，有些三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)了。這樣的情況下，不是要進一步收緊政策，而是如何來消化的問題。所以，三四線城市在執(zhí)行新國五條的時候，我覺得國五條里也講到了這一些，有些城市應(yīng)該嚴格執(zhí)行，要進一步收緊政策，進一步落實中央的調(diào)控舉措，特別是有些城市實際上的限購政策過程當(dāng)中，有許多人鉆了空子，或者說有些騙購的行為，就是說我沒有房票的，通過種種手段拿到了房票，就是對限購執(zhí)行不利的問題，對這方面應(yīng)該加強監(jiān)管，防止投資投機需求死灰復(fù)燃。但是，也有些城市本身就供應(yīng)比較大，它的消化能力不足，本來也不限購，如何進一步啟動消費，來消化控制樓盤的問題。比如說我們整個去年一年的在售的面積是在增加的，總體上在售面積增加，這樣冰火兩重天的情況下面，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該有差異化，有所區(qū)別。比如你看到了，我們整個的去年一年，或者今年一二月份，多數(shù)城市，發(fā)達城市的投資增長，銷售的增長速度，是高于中西部地區(qū)的，銷售額的增長，銷售面積的增長，東部地區(qū)高于中西部地區(qū)，特別是銷售額的增長，全國銷售額增長10%，其中東部增長12.9%，中部增長5%，西部增長3.7%，可以看出樓市存在的比較嚴重的差異，調(diào)控政策也應(yīng)該有所差別。如果再對這些消化力不足的、需求不足的地方再嚴格的力度，樓市只能進入更低迷的狀態(tài)，對于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是不利的。
[網(wǎng)友果殼里的蟲]:各地細則嚴格遵循“國五條”要求，沒有特別的“自選動作”，如何執(zhí)行“20%個稅”政策也有待關(guān)注。有報道表示，20%個稅如何執(zhí)行或存懸念，您如何看待這一觀點?
【陳國強】:我個人對于20%個稅的執(zhí)行，的確也是有一些疑問，如果要按照國五條要求，如果普遍地用20%這種差額來征收的話，要面對各種各樣的情況。另外，對于將來的政府部門的征管環(huán)節(jié)要涉及到很多具體情況的處理，比如說一套房產(chǎn)，當(dāng)初購買的房款，包括裝修環(huán)節(jié)的成本費用，還有交付過程當(dāng)中的契稅、維修基金，后續(xù)的如果它有貸款，按揭的利息成本，等等，要核算一項一項成本，一個是需要時間，一個是需要人力，如果沒有這些原始票據(jù)，怎么去核定它的成本，以什么樣的方式去認定。所以，像北京這樣，每年二手房的交易量十幾萬套這樣一個量，我們現(xiàn)在稅務(wù)部門，人手上能不能保證，效率上能不能保證，等等這些都是很現(xiàn)實的困難。過去為什么普遍采用按照總額1% 這樣一種方式來征收個稅，也有很實際的一些因素的考慮。現(xiàn)行的這樣一種個稅新政，對這些問題的考慮實際上恐怕是不夠的。特別剛才也提到了，過去的均產(chǎn)房、房改房包括安置房等等，它的購買成本，不是市場化價格來購買成交的，所以，有些是把個人的工作年限、資歷等等折算到房價里面，所以，核算它的購買成本以及現(xiàn)在確定它的差價，實際上存在很多技術(shù)上的困難，以及現(xiàn)實操作上的一些難題。所以，未來這項政策的執(zhí)行，的確需要考慮它的現(xiàn)實因素。將來會不會有些城市對于個稅存在和過去那樣比如說以成交總價1%或者百分之幾這樣一種方式征收，我覺得的確存在協(xié)商的空間或者探討的空間。這個問題是不是將來在全國普遍地按照中央的要求可以允許靈活地方式來操作，我覺得還是有待觀察。
【顧云昌】:這是一種實際情況。各地出臺的細則當(dāng)中，對于20%的個稅的解釋，還是保持了和原來2006年出臺的政策的一致性，就是首套房5年以上的免征，對于沒辦法查到原則的，可能要按照總交易價格的1到2或者2到3執(zhí)行。地方的細則沒有比中央的更細，能查到原則得如何計算它的差額，恐怕這里還有一個操作層面的東西，目前操作層面的東西各地都沒有出臺，因為中央有關(guān)部門沒有更多的說法。比如我的原則，這幾年的利率怎么算，我的裝修費用怎么算，以及其他的一些稅費怎么扣除，恐怕這里都有一個計算的問題，所以，這個沒有出臺的情況下，恐怕操作層面還存在著很大的困難。實際上，我也感覺到，地方政府的想法和地方政府的難處。因為地方政府既要執(zhí)行中央的政策，但是，地方政府對樓市的態(tài)度，我覺得他們從地方的財政收入和地方的樓市，對地方的經(jīng)濟增長有很大的意義。整個來說，一個是中國經(jīng)濟盡管是去年三四季度有點復(fù)蘇，但是復(fù)蘇力量很弱，如果房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)矯枉過正，很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的嚴重下滑，對地方的經(jīng)濟增長是不利的。第二方面，地方的財政狀況也不樂觀，從今年一二月份的全國財政收入來說，比去年的同期和去年一年都有明顯的下降。但是，財政收入當(dāng)中，無論是中央和地方的，土地出讓收入占了地方財政收入的很大的比重，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴重下滑，就會影響到土地收入，影響到財政收入，就會影響到整個的地方的預(yù)算。所以，地方政府既要符合中央調(diào)控的要求，又要使經(jīng)濟保持平穩(wěn)發(fā)展，對房地產(chǎn)的態(tài)度上，就保持了這種比較曖昧的態(tài)度。也就是說，兩者怎么結(jié)合的問題。所以，在這一輪政策出臺以后，民意方面好像對個人所得稅20%支持的程度不大，地方政府有考慮民意，再加上經(jīng)濟方面因素，所以地方政府出臺這個方面，不會過多地來自己加強這方面的嚴格性。當(dāng)然，另一方面，由于中央詳細的辦法沒有出臺，所以它也不可能采取更嚴格的舉措。這是我對個稅的一種理解。
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