去年7月19日，國(guó)土資源部下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的緊急通知》稱(chēng)，市縣國(guó)土資源主管部門(mén)對(duì)可能出現(xiàn)高價(jià)地的要及時(shí)調(diào)整競(jìng)價(jià)方式，制定出讓方案和現(xiàn)場(chǎng)預(yù)案。對(duì)預(yù)判成交價(jià)創(chuàng)歷史總價(jià)最高，或單價(jià)最高，或溢價(jià)率超過(guò)50%的房地產(chǎn)用地，要及時(shí)調(diào)整出讓方案，采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”或配建保障房、公共設(shè)施等辦法出讓土地。
這一通知也成為地方政府設(shè)置溢價(jià)率上限的依據(jù)。然而，盡管這一政策在控地價(jià)的同時(shí)加大了保障房的建設(shè)力度，但由于并未降低開(kāi)發(fā)商的拿地成本，且保障房部分無(wú)法獲得足夠的利潤(rùn)甚至虧本，開(kāi)發(fā)商所犧牲的利潤(rùn)往往需要同一地塊上的商品房來(lái)彌補(bǔ)，導(dǎo)致保障房的成本轉(zhuǎn)嫁給商品房地塊。
一位開(kāi)發(fā)商就對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示：“每一塊目標(biāo)土地，我們都會(huì)用內(nèi)部設(shè)定的財(cái)務(wù)模型去測(cè)算，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，拿地成本并沒(méi)有改變，只是換了一種表現(xiàn)形式。”
不過(guò)，杭州的做法并非孤例，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈的北京，也于去年開(kāi)始實(shí)施類(lèi)似的配建政策。
今年9月4日，備受關(guān)注的北京農(nóng)展館地塊吸引融創(chuàng)、中海8家重量級(jí)房企的參與。幾輪報(bào)價(jià)過(guò)后，起價(jià)18億元的該地塊就達(dá)到了21億元的價(jià)格上限，隨后開(kāi)始競(jìng)拍異地建設(shè)醫(yī)院面積。最終，融創(chuàng)以21億元、配建27.8萬(wàn)平方米醫(yī)院的代價(jià)，成功摘得農(nóng)展館地塊，樓板價(jià)達(dá)到驚人的7.3萬(wàn)元/平方米。
值得一提的是，如果將保障房與商品房建在一起，還會(huì)衍生出一些其他的問(wèn)題。上述開(kāi)發(fā)商表示：“由于配建保障房的緣故，商品房部分的樓板價(jià)往往非常高，建設(shè)高檔住宅成為開(kāi)發(fā)商唯一的選擇。但是，保障房旁邊建設(shè)高檔商品房，無(wú)疑會(huì)降低商品房的檔次，進(jìn)而對(duì)其后期銷(xiāo)售產(chǎn)生影響。”
“這等于是把兩個(gè)完全不同的消費(fèi)群體硬生生拉到了一起，無(wú)論提供什么產(chǎn)品，都會(huì)有一方會(huì)覺(jué)得不合適，將來(lái)不同人群之間的心理融合，會(huì)是一個(gè)大難題。”有開(kāi)發(fā)商向記者抱怨，這種做法在實(shí)踐中會(huì)面臨很多問(wèn)題，但開(kāi)發(fā)商別無(wú)選擇。
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