近日，律師李勁松在研究了多家上市房地產(chǎn)企業(yè)的年報之后得出結(jié)論，29家上市房地產(chǎn)企業(yè)拖欠土地增值稅640億元。 這一消息在網(wǎng)上引起了軒然大波。
到目前為止，只有華遠地產(chǎn)、萬科對此進行了回應(yīng)，兩家公司的說法基本一致，他們認為李勁松誤讀了財務(wù)報表。不過，李勁松堅持自己的看法，“我實在是看不慣有些開發(fā)商得了便宜還賣乖，他們沒有依法履行他們的法律義務(wù)。”
被點名的這29家房地產(chǎn)企業(yè)是否真的拖欠了土地增值稅？是否還有更多的房地產(chǎn)企業(yè)也存在這樣的行為？遺憾的是，盡管這條新聞已經(jīng)引發(fā)了社會關(guān)注，但目前國家稅務(wù)部門尚未就此公開回應(yīng)。
不過，如果將時間拉長會發(fā)現(xiàn)，土地增值稅的征收多年來一直是一個爭議巨大的問題，稅務(wù)部門與房地產(chǎn)企業(yè)之間已經(jīng)博弈多年。
稅務(wù)部門與房地產(chǎn)商掰腕子
土地增值稅是對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時所產(chǎn)生的價格增值量征收的稅種。按照我國目前的稅法規(guī)定，土地增值稅采取四級累進稅率，最低一檔的稅率為30%，最高一檔的稅率為60%。也就是說，隨著增值額在允許扣除的項目金額中所占比例的提高，稅率不斷提高。增值額未超過扣除項目金額50%的，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額200%的，稅率達60%。
在我國，這個稅種最早出現(xiàn)于1994年，當(dāng)年1月1日，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》正式實施。
按照這個條例，征收土地增值稅是為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家權(quán)益。
1994年，我國的土地出讓基本上還都是采取劃撥的方式，取得土地的企業(yè)、單位基本上沒有多少拿地成本，土地的增值收益相對較大。而在1992、1993年，我國部分地區(qū)一度出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)投機情況嚴重，國家土地資金收益大量流失。可以說，這個條例的出臺正是為了扭轉(zhuǎn)這個局面。
四級累進稅率的征收模式就是在這個條例中確定，并保留至今。條例規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，均為土地增值稅的納稅義務(wù)人，都應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。
為了保證這個條例的落實，1994年1月1日，還出臺了24條的實施細則，其中對如何計算增值額、如何扣除費用、什么樣的情況免征等等具體問題都做了具體規(guī)定。
“這個稅種的出發(fā)點是好的，政府試圖通過稅收的方式來規(guī)范土地市場，但現(xiàn)實的大環(huán)境卻無法讓這個稅種達到目的。”中國社科院經(jīng)濟所研究員汪利娜告訴記者，房地產(chǎn)企業(yè)自然不愿意繳納這筆稅款，想盡辦法打通政府關(guān)節(jié)。而對稅務(wù)機關(guān)來說，這個稅種的征收非常復(fù)雜，導(dǎo)致征收不順。
各種各樣的避稅措施紛紛出現(xiàn)。有的開發(fā)商將整塊土地化成幾小塊，分期開發(fā)，一拖就是10年。因為開發(fā)周期越長越不容易算清應(yīng)稅額度；有的開發(fā)商取得預(yù)售許可證多年，但捂盤惜售；有的開發(fā)商在項目結(jié)束之后馬上將公司撤銷，讓稅務(wù)部門找不到納稅人。
也許正是由于這些原因，土地增值稅的征收總額一直都不大，其在土地收益中的占比也一直很小。
這個問題也困擾著稅務(wù)部門。
2006年12月底，國家稅務(wù)總局發(fā)出《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求各地稅務(wù)部門嚴格進行土地增值稅清算，比如規(guī)定對取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的房地產(chǎn)項目，要進行土地增值稅的清算，而按照土地增值稅條例，房地產(chǎn)項目結(jié)束之后才清算土地增值稅。
2010年5月，國稅總局再次發(fā)文，要求各地進一步做好土地增值稅的清算工作，文件中再次增加對開發(fā)商避稅的應(yīng)對措施。
國稅總局兩次發(fā)文都對市場造成了不小的震動。也引來眾多開發(fā)商的集體抗議。
2007年，上海一個房地產(chǎn)理事會曾上書上海市政府，對土地增值稅清算工作提意見，認為是對房地產(chǎn)行業(yè)的巨大打擊。
稅務(wù)部門與房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)次掰腕子，似乎并沒有討到多少便宜。
2010年，曾有學(xué)者根據(jù)財政部和國稅總局的公開數(shù)據(jù)計算出，近10年來全國已納土地增值稅稅額僅占全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額的1.29%。而開發(fā)商應(yīng)繳的土地增值稅額應(yīng)占其樓盤銷售收入的15%至30%。按照這樣的算法，全國流失的土地增值稅高達數(shù)萬億元。
不過，這個算法并沒有得到稅務(wù)部門的肯定，但稅務(wù)部門至今也沒有公開說明土地增值稅究竟是否足額征收。公眾能看到的是，稅務(wù)部門多次下文要求清算，但清算的結(jié)果如何？目前還未看到公開的權(quán)威信息。
想認識全國各地的創(chuàng)業(yè)者、創(chuàng)業(yè)專家，快來加入“中國創(chuàng)業(yè)圈”
|
