“賣還是不賣？我現(xiàn)在騎虎難下，賣掉虧損更大，不賣血流不止。”望著這排華麗的房屋，有著七八年炒房經(jīng)歷的張鳴，在兩年時(shí)間里有如從天堂墜入地獄。
在這輪被稱為“史上最嚴(yán)厲”的房地產(chǎn)調(diào)控中，張鳴如今不但血本無歸，甚至還要欠上一屁股的債務(wù)。
在周邊朋友中，張鳴還算不錯(cuò)，至少還能撐著。他的幾個(gè)炒房朋友，幾千萬資產(chǎn)一夜之間被銀行、債權(quán)人瓜分，如今身無分文，有些不得不“跑路”。
多位溫州炒房者、房產(chǎn)人士近日在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，之前十多年叱咤全國市場(chǎng)的“溫州炒房團(tuán)”，在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中有可能全軍覆沒。
以溫州為例，新建商品房比最高價(jià)時(shí)已下跌百分之三四十，再加上過高比例融資的財(cái)務(wù)成本，溫州炒房者即便現(xiàn)在把房子賣出去，也已經(jīng)資不抵債。
八成炒房者資不抵債
2010年4月，張鳴以單價(jià)8.1萬多元/平方米，總價(jià)近3800萬元，一次性付款方式，預(yù)訂了溫州某樓盤一個(gè)建筑面積達(dá)400多平方米的1~4層排屋，并付了500萬元購房定金。
2010年下半年，“限購令”等政策出臺(tái)，但溫州房地產(chǎn)依然狂熱，并于11月底出現(xiàn)樓面價(jià)高達(dá)3.7萬元/平方米的全國地王。
其間，張鳴預(yù)感政策極大轉(zhuǎn)向，立即向開發(fā)商提出退房，并希望退回500萬元的購房定金，但并未得到開發(fā)商允許。由于未一次性付清購房款，開發(fā)商把張鳴告到法院。經(jīng)法院調(diào)解，開發(fā)商愿降價(jià)近700萬出售給張鳴。在擇選中，張鳴以3100多萬元買下這排屋。
“這3100萬全部來自周邊親戚朋友。”張鳴說，親戚朋友多以房產(chǎn)、企業(yè)等作抵押從銀行融資而來，也有從民間融資而來，“他們給我月息一兩分，賺取一點(diǎn)利率差價(jià)。”
房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，以及去年溫州發(fā)生的民間借貸危機(jī)，使得溫州房?jī)r(jià)大幅下滑。據(jù)溫州多位中介人士反映，目前溫州新房?jī)r(jià)格比2010年下半年房?jī)r(jià)最高位時(shí)，大幅下降了百分之三四十，有的甚至已對(duì)折。張鳴該排屋價(jià)格，也下降了三成以上。
張鳴該排屋為期房，三證不齊，且為3個(gè)產(chǎn)權(quán)組合，再加上市場(chǎng)成交萎靡，2000萬都難以成交。張鳴說，就算2000萬元賣掉，也完全不夠“連本帶息”4000萬的購房成本。“我現(xiàn)在不想賣房，賣掉也抵不上債務(wù)，反而大家涌過來要我還債，不賣還有個(gè)房子。”“如果當(dāng)時(shí)500萬定金不要了，我也就虧個(gè)500萬元，最起碼比現(xiàn)在虧損2000萬元要好很多。”
張鳴說，他們所用的炒房資金，70%來自銀行或社會(huì)融資，現(xiàn)在下跌百分之三四十，再加上融資利息成本百分之一二十，即便現(xiàn)在把房子賣掉，還有百分之一二十的資金缺口。
“虧的多，賺的少。現(xiàn)在，80%的人（炒房者）還套在里面，資產(chǎn)被掏空且已經(jīng)資不抵債，只有兩成溫州炒房者全身而退。”溫州資深炒房者陳先生認(rèn)為，融資比重過大，財(cái)務(wù)成本很高，盡管之前房?jī)r(jià)翻番，但炒房者在頻繁交易中，所得利潤(rùn)比較有限。
一旦套牢，房?jī)r(jià)下跌三四成，再加上利息等財(cái)務(wù)成本，炒房者大多資不抵債。2010年，陳先生賣掉除杭州、溫州共兩套自住外的所有房產(chǎn)，帶上孩子、老婆移居杭州。
七成炒房資金來自借款
據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，2009年初，在防通脹氣氛中，溫州房?jī)r(jià)先于全國開始飆漲，且一直持續(xù)到2010年底。其間，溫州炒房者幾乎陷入瘋狂狀態(tài)，期房外加價(jià)幾百萬元司空見慣。
在2009~2010年這輪房?jī)r(jià)高漲中，溫州炒房客主要由50%的企業(yè)主、20%的專業(yè)炒家，還有30%的官員和跟風(fēng)者組成。溫州某中介部門主管謝先生認(rèn)為，企業(yè)主占比百分之三四十，專業(yè)炒家占比百分之一二十，其他為官員和跟風(fēng)者。
對(duì)此，多數(shù)炒家和中介人士說法不一，也難以給出詳細(xì)數(shù)據(jù)及比例，但有一點(diǎn)可以確定，企業(yè)主、專業(yè)炒家無疑是這輪炒房的“主力軍”。
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